Que veut dire « sans frais » quand on parle d'un courtier hypothécaire?
L'expression « sans frais » décrit ce que vous ne payez pas directement; elle ne veut pas dire que le courtier travaille sans être rémunéré. Selon les indications de l'AMF, le courtier doit vous informer par écrit si des frais peuvent être payables, notamment en vertu d'une clause d'exclusivité. Demandez donc la réponse par écrit avant de signer.
Le cadre est clair : depuis le 1er mai 2020, le courtage hypothécaire est supervisé par l'Autorité des marchés financiers, comme l'indique l'OACIQ sur sa page consacrée à ce changement. Le courtier doit aussi proposer un financement adapté aux renseignements recueillis et expliquer les coûts importants, les pénalités, la rémunération et les frais.
L'erreur fréquente chez les premiers acheteurs de Dorval consiste à entendre « sans frais », à se sentir rassuré et à ne plus poser de questions. Or la gratuité d'un service n'indique rien sur la qualité de la recommandation. Ce qui compte, c'est que vous puissiez expliquer, avec vos mots, comment votre courtier est payé, ce que vous pourriez devoir et pourquoi il vous propose ce produit plutôt qu'un autre.
Comment la rémunération circule-t-elle, et qui peut en recevoir une part?
Dans le cadre de la loi québécoise sur la distribution de produits et services financiers, c'est l'inscrit, soit le cabinet, qui reçoit la rémunération et verse ensuite au représentant le montant qui lui est dû. L'avis réglementaire de l'AMF le précise. Pour vous, cela signifie que la personne en face de vous n'est pas toujours celle qui reçoit directement la somme : posez la question à propos du cabinet aussi.
Quand vous arrivez par une référence
Beaucoup d'acheteurs rencontrent d'abord un courtier immobilier, qui leur suggère ensuite un courtier hypothécaire. Or un courtier immobilier peut référer des clients à des courtiers hypothécaires et recevoir d'eux une part de leur commission, selon la FAQ de l'OACIQ. Ce n'est pas un problème en soi, mais c'est une information utile : demandez simplement si une référence a été rémunérée, puis comparez au moins une autre recommandation.
Depuis le 1er mai 2020, deux autorisations distinctes sont requises pour exercer le courtage hypothécaire et le courtage immobilier, comme l'explique l'AMF. Pour mieux distinguer les deux rôles dans votre achat, lisez notre article sur qui fait quoi entre courtier hypothécaire et courtier immobilier. L'OACIQ propose aussi un outil « Vérifier le dossier d'un courtier » qui indique le type de permis détenu.
Un courtier ne prête pas
Un courtier hypothécaire ne peut pas prêter de l'argent à ses clients, et un courtier qui est aussi prêteur ne peut pas agir comme les deux pour le même client. Son rôle est de comparer et de recommander, pas de vous financer lui-même.
Quelles questions poser pour juger une recommandation?
Les courtiers hypothécaires comparent la gamme de produits offerts par les prêteurs et négocient avec eux pour obtenir la meilleure offre. Vous êtes donc en droit de demander comment cette comparaison s'est faite dans votre cas. Voici une liste à apporter à votre rencontre :
- Comment êtes-vous rémunéré pour mon dossier, et par qui? Une réponse claire et sans détour est bon signe.
- Des frais pourraient-ils m'être facturés? Demandez la réponse par écrit, y compris si un contrat comporte une clause d'exclusivité.
- Combien de prêteurs avez-vous comparés pour mon dossier? Demandez lesquels vous avez écartés et pour quelle raison.
- Votre rémunération change-t-elle selon le prêteur ou le produit? Si oui, demandez comment cela influence la recommandation.
- Quelles sont les pénalités et les conditions de remboursement anticipé? Faites-vous expliquer ce que cela signifierait si vous déménagiez plus tôt que prévu.
- Faites-vous aussi du prêt? Un courtier ne peut pas être à la fois courtier et prêteur pour le même client.
Une dernière précaution : le courtier vérifie votre dossier de crédit après avoir obtenu votre accord. Si on vous demande de consentir à cette vérification, c'est le bon moment pour poser ces questions, avant de signer quoi que ce soit.
Pour aller plus loin sur ce qui s'ajoute au prix d'achat, consultez notre article sur les frais et coûts cachés à l'achat.
Comment comparer deux recommandations au-delà du taux?
Le taux affiché n'est qu'un élément. Une comparaison utile regarde aussi la structure des versements, la durée d'application du taux, l'amortissement, le fonctionnement du taux fixe ou variable, les frais, les options de remboursement anticipé et les pénalités. Regardez également si le produit peut être transféré ou pris en charge lorsque c'est offert, et si le tout correspond à votre échéancier. Notre article sur la comparaison de deux offres à taux fixe ou variable détaille cette étape.
Par exemple, imaginez deux offres fictives : l'offre A affiche un taux de 4,50 % avec une pénalité estimée à 8 000 $, et l'offre B affiche 4,60 % avec une pénalité estimée à 3 000 $. Si vous prévoyez déménager dans trois ans, l'écart de taux n'est qu'une partie du calcul.
N'oubliez pas l'assurance prêt hypothécaire
Selon la SCHL, la prime de son assurance prêt hypothécaire se calcule en pourcentage du prêt et dépend de la mise de fonds; le prêteur la répercute habituellement sur l'emprunteur. Cette somme n'est donc pas incluse dans le « sans frais » du courtier. Comparez les deux recommandations avec le même scénario de mise de fonds pour que les coûts soient réellement comparables. Vous pouvez aussi tester vos chiffres avec la calculatrice hypothécaire, en gardant en tête qu'elle donne un résultat indicatif, jamais une soumission ni une approbation.
Enfin, demandez à chaque courtier de résumer sa recommandation en quelques phrases : pourquoi ce produit, pour quelle durée, avec quelles contraintes. Si vous ne pouvez pas le répéter à voix haute, il manque une explication.
Comment je réponds moi-même à ces questions?
Dans la présentation que j'ai rédigée pour mon cabinet, Multi-Prêts Hypothèques, je décris notre mission comme trouver le meilleur prêt hypothécaire pour vous, sans frais, avec accès aux produits d'une vingtaine d'institutions financières en un seul rendez-vous. Ce sont mes mots, et je vous invite à les mettre à l'épreuve avec la liste ci-dessus.
Je travaille surtout avec des premiers acheteurs de la région de Dorval, souvent inquiets au sujet de la mise de fonds et du crédit. Mon approche passe par l'éducation financière : je préfère que vous compreniez chaque option, ses coûts et ses contraintes, plutôt que de vous demander de me faire confiance sans comprendre. La décision d'approbation, elle, reste toujours celle du prêteur.
Votre liste de questions avant de choisir un courtier
Avant votre prochaine rencontre, imprimez ou copiez la liste de questions de cet article et notez les réponses de chaque courtier, idéalement par écrit. Comparez ensuite les recommandations sur un même scénario, en tenant compte des pénalités et des frais, pas seulement du taux. Si une explication vous paraît floue, redemandez-la jusqu'à ce qu'elle soit claire.
Je suis Elise Cuccioletta, courtière hypothécaire à Dorval. Écrivez-moi pour une rencontre où vous pourrez tester ma façon de répondre à votre liste de questions, puis comparer ma recommandation avec une autre en toute transparence.
Foire aux questions
Puis-je comparer des courtiers hypothécaires avant de m'engager avec l'un d'eux?
Oui, et c'est une bonne habitude. Rencontrez ou contactez deux courtiers, posez-leur les mêmes questions et demandez les réponses par écrit. Fournissez-leur le même scénario de mise de fonds et de durée pour que les recommandations soient comparables. Avant de signer un contrat, lisez-le attentivement et faites expliquer tout ce qui vous semble flou.
Comment vérifier le type de permis que détient mon courtier?
Utilisez l'outil « Vérifier le dossier d'un courtier » de l'OACIQ. Il permet de voir le type de permis que votre courtier détient. Faites cette vérification avant la première rencontre, puis gardez le résultat avec vos notes pour comparer les courtiers qui vous ont été recommandés.
Que faire si un courtier refuse de m'expliquer sa rémunération?
Prenez ce refus au sérieux. Redemandez par écrit, en citant vos questions, et notez la réponse ou l'absence de réponse. Si les explications restent floues, rien ne vous oblige à poursuivre : comparez avec un autre courtier qui prend le temps de vous répondre clairement avant que vous ne signiez quoi que ce soit.
Que dois-je apporter pour que la comparaison de deux courtiers soit juste?
Préparez un petit dossier identique pour chacun : votre mise de fonds prévue, vos revenus et dettes approximatifs, la durée pendant laquelle vous pensez garder la propriété et votre liste de questions. Avec les mêmes données, les différences entre les recommandations viennent des produits et des conditions, pas d'informations incomplètes.
